无论是发展中国家还是发达国家，其房价都会随经济发展而上扬，或阶段性波动甚至震荡。近两年我国大部分城市房价暴涨以至“越调越涨”时，“买涨不买落”的心理在推波助澜。但物极必反的哲理，也使得人们对楼市“泡沫”形成及其破裂产生隐忧。
去年底，金融调控措施带来的市场缩量，促使人们开始了一场楼市是否存在“拐点”的讨论。虽然讨论在继续，但市场表现足以证明房地产市场确有泡沫存在，而且加大了泡沫破裂的可能性，特别是心理预期的逆转，将可能使泡沫破裂变为现实。“拐点”大可讨论，但当务之急是在人们心理预期改变之前，如何实现房地产市场调控的“软着陆”。
充分认识市场泡沫和人们心理预期
房地产市场既有消费性又有投资性，有点“泡沫”是正常的，人们通常将其分为安全区、警戒区、危险区、严重危险区四个阶段。抛开专业的评估，从现阶段房地产市场的种种不合理的现象甚至乱象，特别是人们心理预期对市场的拉动和可能的逆转，不难看出目前楼市存在严重的泡沫，并已凸显破裂的可能。
就全国而言，这一轮房价上涨已使得绝大部分城市房价收入比普遍超过国际公认的合理比例（1∶3～1∶6），有的甚至达到了1∶20，远远超出了人们消费性需求的承受能力。租售比普遍达到1∶300以上，也超过国际公认的合理比例（1∶200～1∶300），高的甚至达到1∶800，已经不具备正常投资价值。但房地产市场却又异常火爆，这说明投机、炒作在房地产市场中已经起了相当大的作用，部分刚性需求包括提前购房人群，则属于恐慌性购房而被挟迫其中。通过对许多城市购房人的调查发现，有一半甚至2/3是购买第二套以上的住房者，也证明了这一点；什么样的企业都能进入房地产行业，什么样的房子都不愁卖，房地产无需品牌甚至少有竞争。这种种“乱象”也反映了房地产市场在泡沫状况下才会出现的情况。人们“买涨不买落”的心理在此起了推波助澜的关键作用，当然，这种心理也包含了因流动性过剩、负利息因素可能拉高房价的理性理解，还包括对一些不当措施所起反面作用的解读。简单地说，目前是心理预期在支撑着住房消费。
从资金上看，无论是开发商的投资，还是购房人的购房款、银行贷款，都普遍占到超高比重，对此无需具体统计，仅从下述事实即可见一斑。去年底，当国家宏观调控政策要求银行严控第二套房贷款时，尽管房贷双方多有微词，也有漏洞可钻，但市场还是很快出现缩量，购房人信心开始动摇；当银行抽紧“银根”、严控对房地产业的贷款时，众多的房地产企业资金链告急，部分实力弱、靠贷款支撑的小企业首先出现了松动，采取了降价或变相降价措施，甚至也影响到部分综合实力较强的企业纷纷开始超前谋划、“主动”降价。
从上述分析我们不难看到，心理预期和银行贷款支撑着楼市的火爆，而且两者相互影响、相互作用；当两者情况有所逆转时，其相互作用同样将加剧房地产市场的逆转。
目前，原来楼市火爆的城市大都出现了市场缩量、“炒家”止步或寻找退路的现象，许多需要购房的人也在观望。不论是否以此为转折及“拐点”，前两年涨价的预期已经退却，人们对“物极必反”、“暴涨总有降价时”的预期似乎得到了验证，最起码大多数人已经形成“近期房价难以快速上涨”的预期。在这里“买涨不买落”的从众心理和“群众的眼睛是雪亮的”是可以得到协调和统一的。现在掩饰“泡沫”、否认“拐点”等各种“忽悠”已难以鼓励人们的涨价预期，房地产市场已处在开发商与购房人的博弈、僵持阶段。
在前阶段房价上涨较快的一二线城市或者说绝大部分城市，即使是开发商也已失去了“近期楼市在现有的价格上会重新火爆”的预期。而企业的逐利性将使他们不再像铁板一块，就像购房人也不可能铁板一块、三年不购房一样。率先松动、降价兑现的开发商将有较大获利空间，特别是在可能突破的价位之前获利空间更大；还有部分企业在“银根”抽紧受到资金链影响时，则不得已而为之。其间也不排除有良知、有远见的开发企业恢复到合理的利润水平上，定价（降价）卖房。这几年经营城市、负债经营的“理念”，推动了各地土地的提前兑现，普遍供地较多，许多开发商有较多的存量土地，现在打入房价的地价已经比当初高出许多甚至数倍，有很大的降价空间，只有前不久预期涨价而高价拿地的开发商才没有降价空间。
在市场博弈、僵持阶段，房价已经出现的松动，使得人们的心理预期开始下滑，“拐点”一词的出现加剧了这一逆转。如没有反向因素出现，或者说即使没有新的调控措施出台，这种预期也都将“发酵”放大。经济学家卢卡斯认为：“公众对未来良好的预期容易转化为现实的需求，从而进入消费决策”，反之亦然。人们对房地产市场已开始逆转的预期将可能导致“泡沫”破裂，其后果的严重性是可以设想又难以想象的。房地产业资金密集、产业关联度高，是我国绝大部分城市和地区的支柱性产业，同时又是一个受人们预期影响大的产业，且房地产市场与金融市场也已密不可分。一旦受到致命打击就会与其他产业及金融市场恶性互动，使房价“探底”、楼市爆冷，多年一蹶不振，相关产业链也将受到致命打击，产能形成过剩。有的企业本身就是受房地产业巨额利润吸引，从其他行业抽调资金进入的，资金链的断裂同样影响到它原有的产业。而资产缩水，银行大量的坏账、烂账形成的金融危机更难以想象。即使能够避免形成金融危机或经济衰退，产能过剩造成的停工、失业及地方财政收入减少，对已经形成的预算规模和负债等造成的影响也会产生很多的社会问题。
实现“软着陆”的关键是引入刚性需求
不论对上述强调的“泡沫”及其破灭的危险是否认同，国家对过热的楼市、房价的过快增长已进行的宏观调控，都是一个不争的事实。而调控的结果一定有“软着陆”和“硬着陆”之分，“硬着陆”就是投机性的需求被全部挤掉，楼市就一定会出现“爆冷”，原有的刚性需求在“买涨不买落”的心理下退出市场，这与泡沫破裂无异。如果像调控“投资过热”那样压缩规模，情况将会更糟，事实上也做不到。实际上，对住房的刚性需求肯定超过目前的市场供应能力，关键问题是这部分需求没有变成有效需求。只有将这部分刚性需求转化为有效需求，才是真正的“软着陆”——市场不萧条、不萎缩，投机套现被有效需求挤代。目前虚高的房价、业已存在的“泡沫”，将随着社会经济发展、人们收入水平提高及房地产市场健康稳定的发展而化解。
将刚性需求变为有效需求，主要就是要让占人口绝对比重、需要住房的中等收入家庭买得起房。主要措施就是温家宝总理在新加坡考察住房保障时提出的“经济适用房应当大多数面向中产阶级”，但必须创新现有的经济房模式，借鉴“教育券”理论，变“补砖头”为“补人头”，由政府参照现有经济适用房的定价政策，确定一定面积、房价标准的商品房，由购房人从市场上自主选择，政府补贴配套资金，形成共有产权。房地产市场不仅不会因为该措施而萎缩，也不会因为引入需求而拉高房价，并能稳定调节中低端市场房价。
尽管实施这一措施需要时间和过程，但在楼市面临巨大调整变化时，只要我们下定决心，这种充分利用现有房地产市场及其规律的措施是很容易实施的，而且政府将刚性需求转化为有效需求后，这一决策本身就能起到稳定市场预期、防止市场逆转的作用。
需要特别指出的是，目前采取的宏观调控措施必须充分认识到可能对市场预期产生的逆转及其后果，避免成为在没有有效需求时“压垮骆驼的最后一根稻草”。那种认为一味压到“拐点”，就能使房价理性回归、市场从此将健康发展的说法，只会是“善良的愿望”。无论什么样的“拐点”，只有在市场不萎缩、有效需求支撑下呈现，才会有利于社会经济的稳定与发展。
摘自《中国建设报》
